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第一需要去公证处做一个股份转移,将股权转让出去。之后由股权转让书刀工商局变更一下人、公司名称、经营范围、地址等。变更国税、地税及银行。财务帐转交。股权转让,个人股东要按差价20%交个人所得税。1、根据财政部规定对股权转让不征收营业税。2、属产权转移书据,按规定收取一部分费用3、如果你是个人,按转让交20%的个人所得税,如果是企业,应纳税所得额,计缴企业所得税。4、企业股权转让,一)营业税:对股权转让不征收营业税;(二)企业所得税:根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)的规定,依法缴纳企业所得税;(三)印花税:企业股权转让所立的书据,双方按照产权转移书据按所载金额万分之五各自贴花。第一、要找到有下家原意接收你的公司;第二、要协商好价格、签定转让合同;第三、找律师事务所来做个转让公证;第四、到工商局、质监局、税务局办理转让手续。工商局办理资料如下 : 1、营业执照原件 2、公章 3、公司变更申请书、委托书 4、股东会决议 6、章程修正案 7、股权转让协议 8、新股东身份证 9、公司原始档案 10、其它法定资料办理时限:5个工作日办理费用:110元提示:记住将变更工商资料全部复印一份,后面变更都要用,变了工商就去变代码、税务这两都简单。
2013 - 12 - 11
股权自由转让制度,是现代公司制度的基本精神。但实践中,过度的“自由”,恰恰隐藏着更高的法律风险。股权无偿转让是可以的,但必须缴纳相关的税并进行工商变更。可以选择签订无偿股权转让协议,也可以签订有偿股权转让协议。实践中,尤其许多处于初创期的企业,由于缺乏法律风险防控意识,股东在处分股份时,出于自觉或不自觉的原因,通过签署《股权转让协议》的方式明确约定了股权交易的价格为“零元”,但又并未明确表示该等股权处分的性质是转让还是赠与,这就给事后法律纠纷留下了隐患,可能损害交易各方的合法利益。由于大多数纳税人和扣缴义务人对个人股权转让的税收政策还比较陌生,现就个人股权转让需注意的几点来具体分析一下。纳税人及扣缴义务人在股权转让交易中,转让方为纳税义务人,而受让股权的一方是扣缴义务人,履行代扣代缴税款的义务。纳税地点,个人股东股权转让所得个人所得税以发生股权变更企业所在地税务机关为主管税务机关。纳税人或扣缴义务人应到主管税务机关办理纳税申报和税款入库手续。个人股权转让应纳税额的计算,《个人所得税法》及其实施细则规定,个人转让股权的所得属于财产转让所得项目,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%税率缴纳个人所得税,按次征收。 具体计算方法为:股权转让所得应纳个人所得税=(股权转让收入-取得股权所支付的金额-转让过程中所支付的相关合理费用)×20% 。其中,合理费用是指股权转让过程中按规定支付的税金、资产评估费、中介服务费等。计税依据明显偏低的判定及核定,《国家税务总局关于股权转让所得个人所得税计税依据核定问题的公告》(国家税务总局公告2010年第27号)规定,个人股权转让计税依据明显偏低且无正当理由的,主管税务机关可采用公告列举的方法核定。
2013 - 12 - 11
可以说,“新四板”是于主板、创业板之后的定位于区域性的资本市场,其主要服务对象是广大中小型、具备成长性、有价值的企业。具有成长性的中小企业先将“新四板”作为跳板,为以后输送到创业板奠定更好的市场基础。因此,落户“新四板”对中小企业而言有着重要的意义。新四板其实就是中小企业挂牌展示中心。这有点类似于产品展销会和博览会。企业参加产品展销会和博览会是想通过产品展示销售自己的产品,产品展示实际上是让购买人与这个产品进行心理交流。企业就是通过新四板挂牌,向社会展示自己的基础信息,同时让社会通过平台来认识和了解企业。小编现在为大家简单介绍一下:新四板挂牌上市条件: 一般企业挂牌新四板的孵化板,要求:企业正常经营(个体户需营业执照),有正常的营收入,企业无不良诚信行为。如果企业可以提供财务报表,即可直接申请新四板的标准板,两个板块均有相同的四板挂牌意义。(非上市企业存续期满一年,并且需满足以一下四项条件中的一项即可)1、最近12个月的净利润累计不少于300万元。2、最近一个月的营业收入累计不少于2000万元;或最近24个月营业收入累计不少于2000万元,且增长率不少于30%。3、净资产不少于1000万元,且最近12个月的营业收入不少于500万元。4、最近12个月银行贷款达100万元以上或投资机构股权投资达100万元以上。新四板挂牌上市流程: 申请→资料预审→展示整理→挂牌上市→融资第一步、企业登陆前海股权交易中心网站注册界面,获取企业的用户名和密码。第二步、企业凭户名或密码登陆前海股权交易中心网站,根据网站提示提交电子版申请文件,并填报需展示的企业信息。第三步、网上提交的申请文件通过前海股权交易中心校验并收到前海股权交易中心通知后,企业报送全套书面申请文件。第四步、书面申请文件通过前海股权交易中心校验后,前海股权交易中心与企业签署《企业挂牌服务协议》。第五步、签署《企业挂牌服务...
2013 - 12 - 11
从融资租赁行业的运行现实来看,融资租赁公司的客户群主要为企事业法人,开展的业务类似商业银行对公信贷,而针对个人融资租赁公司的业务目前开展较少,但不可否认,随着科技手段、大数据、互联网的发展,个人租赁将会是融资租赁行业未来的发展方向之一。    融资租赁公司参与住房租赁市场,应从现有政策出发,在判断住房租赁市场发展方向的基础上,挖掘可能的市场空间,探索可能的操作模式。我国流动人口规模较大,租赁住房是其解决居住问题的重要途径。住房租赁市场供应体系不健,全着我国住房租赁市场快速发展,城市居民家庭通过租赁解决住房问题比例逐年上升,进城务工人员通过融资租赁公司方式解决住房问题的需求迫切,而与此同时,住房融资租赁公司注册市场供应总量不平衡、供应结构不合理、制度措施不完善、供应主体较单一等问题凸显。    对融资租赁参与住房租赁市场建设,建议如下:    1. 融资租赁企业应持续关注立法进程,研究梳理各地司法机关对不动产租赁的司法判定案例。把握政策方向,依法合规开展开拓住房租赁市场。    2.未来中国住房租赁市场会出现多层次,创新业务模式,提升服务效率,实现融资租赁与住房租赁的有效嫁接。    3.应加强市场分析,研究区域经济特点,聚焦热点城市,提高业务拓展与营销的针对性。    实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居“安居梦”的重要途径。
2013 - 11 - 29
每家融资租赁公司都把风险控制视作企业的生命线,也是比较棘手的问题。根据上海高院发布的2016年度金融商事审判白皮书,白皮书显示2016年融资租赁合同纠纷2975件,同比上升14.73%。自2010年起,上海法院受理的融资租赁合同纠纷案件数量呈逐年上升态势,且增长速度较快。    风控防范是极其重要的,关于承租人信用风险。针对这一风险,出租人必须做好尽职调查,尤其是对承租人的基本情况要排摸清楚,对承租人的持续盈利能力做仔细的调查和分析。建议符合条件的企业尽快接入央行的征信系统,快速调查承租人的信用状况。法律的风险,主要是合同的签署。合同的订立、合同内容的完善和专业术语的解释,特别是合同条款的约定一定要详尽和具可操作性。实践中融资租赁合同常常出现内容不够全面和条款不够清楚的情况,比如首付租金约定不清,导致在法院判决时无法得到完全的支持。建议融资租赁公司聘请专业律师,完善和审核合同。
2013 - 11 - 29
随着国内新三板挂牌企业数量不断增加,新三板投资市场也变得越来越火热,进入新三板市场的投资者也越来越多。但是区别于主板和创业板的是新三板投资门槛更高,对投资者的投资经验和金融资产都有明确的要求。     2017年7月1日起,针对新三板投资者的开户要求在原有的基础上再次提升,下面就由天晨财务(新三板开户可联系我们)带您了解一下即将实行的新规在开户这块做了哪些调整。    新三板投资者开户门槛三大事件:    一、    2013年2月8日发布《全国中小企业股份转让系统投资者适当性管理细则(试行)》,分别对个人投资者和机构投资者开户做了以下要求:    机构投资者:一是要求注册资本超过500万元人民币的法人机构;二是要求实缴出资总额不低于500万元人民币的合伙企业。    个人投资者:一是要求前一交易日有300万的证券资产,二是要求具有两年以上证券投资经验,或具有会计、金融、投资、财经等相关专业背景或培训经历。    二、    2013年12月30日在原《全国中小企业股份转让系统投资者适当性管理细则(试行)》基础上做了一次修改,机构开户门槛不变,提高了个人投资者开户的门槛,把前一交易日证券资产“300万”调整至“500万”。    三、    2017年7月1日在《全国中小企业股份转让系统投资者适当性管理细则》基础上做了二次修订并实施,同样,机构新三板证券账户开户门槛不变,但是对个人投资者的开户要求做了相应的调整。    个人投资者的调整具体...
2013 - 11 - 29
近年来,随着供给侧改革的不断深入,市场竞争与淘汰更加激烈,企业破产案件的数量及复杂程度逐年上升。作为我国第四大金融工具,融资租赁全行业2016年合同余额已达约人民币53300亿元。在迅速发展的同时,融资租赁公司也面临着如何化解不良债权的难题。尤其是在承租人破产时,出租人如何取回租赁物的问题,更引起了行业内外的普遍关注。    现行《企业破产法》对于以融资租赁合同为代表的形式多样的金融交易关系没有作出明确规定。实践中,各地各管理人、破产法院之间在出租人是否有权取回租赁物,以及如何取回租赁物等问题上存在不同做法,导致融资租赁公司的取回权受到了不同程度的限制,租赁债权无法受偿,引发融资租赁公司自身对外融资的债务风险。    王学东表示,目前,实践中对于融资租赁公司行使租赁物取回权的认识不一,其中争议主要体现在以下三方面:一是融资租赁行为在破产程序中的性质认定。承租人破产时,出租人在破产程序中享有的合同权利性质如何认定存在不同观点。二是申报债权与取回租赁物之间的矛盾。融资租赁公司向管理人申报债权的行为,被认为是融资租赁公司选择向承租人主张全部债权,因此丧失主张取回租赁物的权利。三是《企业破产法》取回权制度的缺陷。由于租赁物的所有权具有担保租赁债权的属性,管理人因此将租赁物认定为承租人的担保财产,拒绝出租人行使取回权。    突出的问题是,由于立法的不详细,在司法中管理人、法院常常站在地方和个别企业利益行使权力,以考虑多数债权人利益,限制外地的出租人对租赁物行使权利,致使在进行融资租赁业务时出租人无法预测法律风险。同类的事情,在不同的地方,不同的人办理,结果大相径庭,这种司法的不一致,法律风险的不可预测、不可防范,严重影响融资租赁市场的有序规范发展。    为此,王学东建议:强化立法建设,尽快出台《融资租...
2013 - 11 - 29
融资租赁资产证券化一直是行业内非常关注的问题,因为资产出表可调整融资租赁公司债务结构,进而充分利用杠杆倍数扩大业务规模。据不完全统计,目前市场上已发行了近百个融资租赁资产证券化产品,行业涉及制造业、建筑业、金融业、交通运输业等十数个领域。那么,在这些领域的资产中,有哪些资产是发行最多、最受欢迎的呢?    融资租赁资产证券化一直是行业内非常关注的问题,因为资产出表可调整融资租赁公司债务结构,进而充分利用杠杆倍数扩大业务规模。近年来,融资租赁的资产证券化趋势也愈演愈烈,成为融资租赁行业资金的又一重要来源。据不完全统计,目前市场上已发行了近百个融资租赁资产证券化产品,行业涉及制造业、建筑业、金融业、交通运输业等十数个领域。那么,在这些领域的资产中,有哪些资产是发行最多、最受欢迎的呢?    根据wind资讯统计,2016企业ABS市场上,租赁租金发行排行第一。全年共发行了共123支租赁资产证券化产品,累计发行规模1025亿,同比增长69%,成为2016年里最大的黑马。    其中,发行总规模超百亿的融资租赁公司共有两家,分别是远东国际租赁和平安国际融资租赁。发行总规模超50亿的租赁公司还有聚信国际租赁、汇通信诚租赁、中电投融和租赁。晋级百亿级俱乐部的计划管理人机构有3家,分别是国金证券、上海国泰君安证券和中信证券。此外,管理发行总规模超50亿的发行机构还有上海国际信托、广发证券资产管理。(资料来源:wind。零壹融资租赁研究中心)发行规模排名前20的租赁公司中,有7家是以汽车租赁为主要业务领域的融资租赁公司,另有6家以医疗租赁为主营业务。这侧面反映出,以汽车、医疗类资产作为基础资产发行ABS在当前租赁ABS市场中占据主流地位。    “地方政府是欢迎的,企业也是高兴的,对银行来说也是有好处...
2013 - 11 - 29
北控清洁能源集团(01250.HK)  +0.005 (+2.326%) 北控清洁能源(01250.HK)附属订融资租赁 涉资3.5亿人币   沽空 $24.38万; 比率 2.007% 北控清洁能源(01250.HK)附属订融资租赁涉资3.5亿人币  公布,附属邢台万阳及天津富欢与工银租赁融资租赁协议,涉资3.5亿元人民币(下同),为期10年,估计利息总额为9,718.9万元,服务费为556.5万元。(ic/a)(报价延迟最少十五分钟。沽空资料截至 2017-03-03 16:25。
2013 - 11 - 29
多年以来,“三农”领域的金融活水还是非常稀缺,宜信公司主要致力于普惠金融,我们的融资租赁业务,目标就是为主流的、传统的金融服务覆盖不到的人群和小微企业提供服务,希望能够为“三农”领域注入一股金融活水。    宜信的融资租赁最开始主要做农业装备,我们与租赁农户之间的关系可以概括为三句话:“你选我付款,质保厂商管;你租我才买,我买你必租;想要所有权,租金要付完。”简单来说,就是机器设备由农户自己来选,我们付款购买之后把设备租给农户,质保就是由厂商来管,设备所有权属于租赁公司,我们买完了设备后,农户就必须租,在租赁期限内设备所有权是租赁公司的,农户把租金交完后,设备所有权就可以转让了。     宜信从2013年起开展农机租赁,设备种类最初只是农业生产的耕种管收环节,后来又拓展到粮食的烘干、储存、加工环节,可以说我们实现了从“田间”到“餐桌”的全产业链农机金融业务覆盖。     我们的产品创新完全是围绕着市场需求,最初主要租赁大型的耕种收机械,后期我们发现粮食收回来之后,储藏烘干是个非常大的问题,所以就开始开展租赁储藏烘干设备的服务。中央提出“粮改饲”以后,我们预判到玉米青贮是一个发展方向,所以就做了玉米青贮设备的融资租赁,接着我们又衍生到了下游的畜牧行业,我们非常大胆将牛作为租赁物来进行融资租赁,租赁物的范围扩大到了生物领域。     宜信涉足融资租赁已有4年的时间,通过实践来看,农民的信用是不错的。这些年我们一直是在做农村信用体系建设,在按时还款、认真履行完还款义务的农户(包括农民合作社、家庭农场)中开展诚信之家评选,评选完后给他们授牌,以后当他们需要金融服务时,我们随时提供金融服务产品。另外在整个业务发展过程中,农机生产厂家、租赁公司,在这个过程中必须要保证供应农户需...
2013 - 11 - 29
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LOL竞猜网站_5年8倍 金科股份总裁喻林强解秘企业高质量发展秘诀

作者:LOL竞猜网站
发布时间: 2020-09-22 19:09:28
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根据克而瑞数据,2015年这家房企销售额只有238亿。

2017年,调控趋紧,大部分房企放慢脚步,这家房企却开启“跨越式大发展”。

2019年,这家房企的销售额已达1860亿,位列全国第17位,销售额约是2015年的8倍。

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2020年,疫情来袭,考虑疫情影响后,这家企业仍然继续冲击年初定下的2200亿的目标。

这家房企就是金科。

房地产行业,向来不缺弯道超车、大象狂奔的激情戏码。也从来不缺,步子过大后的马失前蹄、资不抵债的失败案例。

而金科让人称道的是它的“又快又好”!

8月27日,金科发布半年报。其扣除合同负债后的资产负债率继续下降至45.96%;货币资金余额超368亿元,现金短债比持续多年大于1;中诚信、联合评级、大公国际等权威评级机构连续上调其主体信用评级至AAA。

房地产归根结底是土地、资金、人才的游戏。

任何企业要想高速发展,都回避不了以下三个问题。

一是,资金有限怎么拿到更多优质的土地?

二是,如何平衡好高速发展与负债风险的关系?

三是,项目激增怎么做好人才发展和管理保障?

日前,金科股份(000656,诊股)总裁喻林强在接受媒体采访时解答了这三个问题。

一、发展拿地的四个坚持

(一)坚持全国化布局

“不要把鸡蛋放在一个篮子里,更要把鸡蛋放在鸡肉价格贵的地方。”

在很多人印象里,金科一直是“西南王”。过去很多年,金科在重庆、四川、云南、贵州等西南省份的销售额和市场占有率一直领跑行业。

其实金科的全国化布局已经悄然完成。

2020年上半年,金科在江苏、浙江、安徽等华东地区的销售额为372亿,占全集团销售额的43%;首次超过传统根据地大西南区域的销售。另外华中、华南板块的销售占比也在提升,分别达到10%和8%。

过去多年,金科的销售面积一直位列全国前十,但是因为公司土储大量集中在低房价的西部地区,金科的销售均价在行业内一直处于低位,这直接导致了整体销售规模的发展滞缓。

但是随着此轮的调仓,金科的销售均价正在发生明显变化。2018年上半年金科在全国的销售均价只有8500元/平。2020年上半年,这一数据已经达到10093元/平。

2020年上半年,金科的销售面积仍然位列全国第九位,和2019年持平。但是2020年上半年金科的销售规模已经来到全国第16位,较2019年同期提升一位。

“不要把鸡蛋放在一个篮子里,更要把鸡蛋放在鸡肉价格贵的地方。”喻林强说,这几年金科一直坚持全国化布局,并有意识的进行战略调仓,这不仅是出于控制发展风险的考虑,也是提升金科发展战略纵深和销售规模的重要手段。

(二)坚持城市优选

“进得去、留得住、能赚钱,是我们城市选择的逻辑。”

房地产行业的发展始终是和国家经济、城市发展同频共振的。离开大势,房地产就是无源之水、无本之木。金科也深知这个道理。

在大的布局上,金科始终坚持三圈一带。即长三角经济圈、珠三角经济圈、京津冀经济圈和长江经济带。这个布局,和行业内很多房企的布局战略大同小异。

金科的不同之处在于他对城市的选择。

“二三线为主,一四线为辅。”喻林强说,这是金科的城市选择的总体原则。

打开金科的土储,我们发现,金科的城市布局就像是个橄榄球,一线和四线,位于椭圆球体的两端。2020年上半年,金科新增土地中,80%都在二三线城市。

“进得去、留得住、能赚钱,是我们城市选择的逻辑。”喻林强说,房地产界,关于一二线好还是三四线好的讨论,旷日持久,但一直没有结论,金科拿地除了参考城市基本面,更看重城市供求关系。

从外部环境来看,一线城市的城镇化率已相对高企,土地供应有限,市场容量有限,且处于调控的风口浪尖;四线城市虽然政策宽松,但基本面缺乏支撑,市场稳定性差。而金科重仓的二三线城市,正处于快速发展阶段,人才吸引力度不断提升,市场容量大且有上升空间,这才是适合高速发展房企深耕的沃土。

金科有自己的城市研究院,人员配置在40人左右,其中一半驻扎在一线区域。

金科内部有两级城市清单,对一级清单城市(100城)以阵地战策略聚焦深耕,穿插轮动、攻坚克难;二级城市清单则每半年调整,以“运动战+游击战”策略跑马圈地,机会性快进快出,收割利润:

上行期快速从核心城市转战外围;高位期寻找节点城市机会或下沉县域核心;回调期严控预期,寻求安全边际较高地块;低位期快速回归核心主城。

把握时间和空间的腾挪,运动中寻找机会,帮助金科获取了很多低价好地。

(三)坚持合作共赢

“把金科打造成一个共生共赢的事业平台。”

几乎在跨越式发展确立的同时,金科也同期提出了两个主要发展理念:合作共赢、合伙共生。在全球化的今天,企业从优秀到卓越,合作共赢是必然之路。

截至目前,金科已经开展了股权收购、联合竞拍、项目股权合资、合作开发、小股操盘和战略联盟等多种模式的合作。针对不同房企的特征,金科建立了全集团合作方数据库,进行分类管理。

金科的合资合作,大致分为以下2个层次。

一是与品牌房企或地方龙头战略合作,在国内标杆房企中,金科有多个志同道合的好伙伴,大家深耕的区域不同,各自业务擅长的不同,这种集团总对总的战略合作,不仅可以控制一些新进区域的判断风险,也可以取长补短、强强联合,让项目利益最大化。

二是与资源方的合作。随着地产行业的整合发展,很多小企业正逐步退出行业。但是业内仍有很多老板手上有钱、有地,但是又缺乏品牌支撑和运营能力,金科就把自己打造成一个开放的事业平台,在和这些老板的合作中,金科的放下架子和身段,凭借公平、诚信、开放的理念和专业、高效的操盘能力,金科吸引了很多合作伙伴,特别是在金科的大本营成渝两地,金科拥有重多的拥趸。

“未来房地产企业要承担很多资产管理的职能。”喻林强说,金科一直致力于用自己的品牌和专业,为大家创造一个共生共赢的事业发展平台。

(四)坚持四位一体协同发展

“今天、明天、后天的事情要兼顾。”

2018年,金科顺利实现当年度目标、跨进销售额千亿房企俱乐部。同年,金科提出民生地产开发、生活服务、科技产业投资运营和文化旅游康养等相关多元化协同发展的“四位一体”产业升级战略,四个板块协同发展,彼此借力帮助企业把规模快速做大。

“今天、明天、后天的事情要兼顾。”喻林强说,房地产行业正加速进入存量时代,存量资产运营或将成为行业未来重要增长点,金科内部也做好了资源切分,一是要为可持续发展做好铺垫;二是要打造金科的自有IP,并在体内形成相互促进、协同发展的良好生态。

目前金科服务已经提交上市申请,年内将登陆香港资本市场。在当前改善提升的大背景下,物业的实力和水平,是地产项目溢价的关键。金科产业通过持续的并购和发展,“地产+产业”的开发模式已相对成熟,截至目前金科已有重庆两江健康科技城、山西智慧科技城、长沙科技新城、成都青羊基地总部等多个产业IP。金科文旅目前已经和世界上知名的文旅IP签定战略合作,相关项目正在和地方政府紧密接洽中,不久也将落地。

今年年初,融创和金科的股权之争落下帷幕,国内商业巨头红星集团强势入驻,对于金科商业短板的补充弥足珍贵,给市场留下了极大的想象空间。

二、高效经营的四个杠杆

“高增长与降负债,并非水火不容。”

5年8倍,过去几年金科的增长率可以排进行业前三,但是金科的负债竟稳中有降。

喻林强说,要想高速发展,必须要加杠杆,但这个杠杆并非只有财务杠杆,在金科的技能包里有四个杠杆:运营杠杆、合作杠杆、并购杠杆,排在最后的才是财务杠杆。

运营杠杆:核心在于极致标准化

2019年金科开始进行大运营管控体系改革,在经营导向上金科坚持客户满意、股东收益,坚持以现金流管理为导向的高质量发展。在此基础上,金科系统梳理了各业务条线存在的问题,明确进一步提升公司资金周转率的要求,即按照8913为标准来管控, 4线城市拿地后8个月现金流回正,3线9个月,2线11个月,1线13个月。

在项目层面,在不压缩工程工期的前提下,重点关注前端定位方案及开发报建效率,充分前置,提升方案标准化率,以项目为核心单元,实现定位、设计、开发、工程、运营全流程无缝协同,大大缩短了时间,运营效率得到极大提升。

另外,金科还有两个近乎极致的标准化:

一是管理标准化。管理标准化不少房企都在提,但很多效果不明显,就是因为标准化的颗粒度不够。金科内部的管理标准化,一直在不断细化,最早是按月做计划,后来是按周做计划,现在则是按天做计划。管理标准化细化到这个程度之后,管理也就完全透明了,基本实现了不用人管人。

二是产品标准化。7010是金科产品标准化的要求,即70%的项目实现100%的标准化,金科要求的这个标准化,不是户型的完全统一,而是所有材料、部品部件的设计、集采标准化,这样的要求,在提高运营效率的同时,也加大了集采规模,降低了采购成本。

合作杠杆:取长补短多方共赢

前面已经讲了金科的几种合作模式,无论是和标杆房企的战略合作,还是和中小企业的合作,在股权合作上的发力,让金科在做大的规模的同时,有效压降了自己的负债。

并购杠杆:在土储中所占比例逐年提升

过去几年,金科加大了收并购的力度,并在集团内部成立了专门的收并购中心。近几年,金科土储中的收并购占比逐年提升。

2019年金科在市场上的几笔并购十分亮眼,除了传统项目的并购外,金科也正在参与一些国有企业的混改,并且已经和国内知名的资产管理公司签定战略合作协议。

在不良资产整理方面,金科也在发力,很多在建工程的收购,也大幅提升了金科的资金周转效率。另外,金科的轻资产代建近两年也成长迅速。这些手段,都为金科的规模发展贡献了很大力量。

财务杠杆:不能饮鸩止渴

“在当前去杠杆的大环境下,特别是最近三道红线的发布,我们一定不能逆势而动。”喻林强说,在金科制定跨越式大发展战略的前夕,公司内部就对加杠杆这个事情进行了审慎的讨论。金科认为,要弯道超车离不开杠杆,但是一定不能盲目的加大财务杠杆。

“负债都是有成本的,也是要还的。”喻林强说,加了财务杠杆,一定要能拿到更好的项目,不然这就是饮鸩止渴,久而久之,一定影响公司的可持续发展。房地产企业还是要多把精力花在自己的老本行上,拿好地,生产优质的产品,做有回款的销售,有利润的现金流,这才是经营发展的王道。

相比于单纯的加财务杠杆外,金科更注重对优质融资平台的打造。2年来,国内三家主流评级机构都上调金科的评级为AAA,金科的综合融资成本也逐年下降,在金科看来,这才是公司长治久安、赖以生存的根基。

三、组织发展的四个关键

“人才是基础,组织是环境,两者相辅相成。”

愿景再美,没有人去执行也是零。2019年金科销售额增长51%、人员只增长3.3%,人均产能提升了35%!作为标杆房企中,为数不多的总部设在西部的金科来说,在人才的储备与招徕方面,相对于总部处于北上广深或者东部沿海地区的对手来说,金科并没有多少优势。那么金科的人才组织保障是怎么做到的?

人才基地的力量:优秀区域贡献利润之外,还要输出人才

从1998年成立以来,金科的发展大致分为四个阶段:

1998-2007年,深耕重庆。

2007-2016年,全国化布局。

2017年-2019年,跨越式大发展。

2019年-至今,高质量发展。

从金科的发展阶段来看,在金科开始尝试全国化布局前,金科在重庆深耕了十年。众所周知,在全国的二线城市里,重庆的房价一直不高,这也锻炼了“渝派房企”高效的经营能力。也正是在重庆的十年磨一剑,才有了金科后来在全国范围内的崛起。

“我们在各地的公司,很多关键岗位的员工都是重庆出去的。”喻林强说,过去多年金科一直把重庆区域公司作为整个金科集团的人才培养基地,外地新成立公司时,骨干员工一般都是从重庆抽调忠诚度高、业务能力强的员工去。外地公司新招聘的干部,一般也都要来重庆锻炼、挂职几个月。

伴随着金科的壮大,只有一个重庆区域公司作为人才基地也有点捉襟见肘。在这样的情况下,金科将重庆人才基地的经验开始在业绩比较好的区域公司复制。“业绩好的公司,必须承担起为集团输送人才的责任。”喻林强说,关于人才基地的机制,他们都写进了目标责任书,区域公司除了规定要给集团贡献规模利润外,输送人才也是一个硬指标。

2019年,金科内部开始推行“海选环流计划”,这是人才基地的一个配套机制。

首先金科在各区域公司内部进行人才选拔,人才选拔的标准是“会干、会管、会说”,选出来的人才在集团内部进行排序,如果全集团范围内有新的管理岗位出来,名单中的人才就可以随时顶上去。

对于即将去新岗位赴任的人才,金科一般不会一开始就升职加薪,而是强调赋能任用,即该员工要先去这个岗位上干几个月,如果做出了成绩就调整职位职级,如果没有,则回原岗位继续深造。

“对于业绩好的区域,我们要继续加大投资力度,对于业绩落后的区域,我们则要加大人才的投入。”喻林强说,2019年,金科就海选出了人才1164人,其中53名环流到业绩落后或者新成立的公司,内部人才流动形成了一个良性闭环。

除了内部人才培养外,金科还重视外部人才的引进。在金科十几个区域公司中,区域一把手的外招比例很高。这些区域一把手大都来自国内标杆房企,有国有企业的,也有民营企业的。

“优秀外部高端人才的引进,可以缩短我们新进区域的阵痛。”喻林强说,外招高管大都是从当地做的比较好的公司定向挖猎。

金科的文化比较包容,集团总部对于新干部充分信任、授权,扎实稳定的腰部力量,加高瞻远瞩的外部精英,这样就大幅提升了一线公司的作战能力。

组织活力的激发:调整的目的就是要有活力、出业绩

“人才是基础,组织是环境,两者相辅相成。”喻林强说,地产圈关于组织架构的设置有很多种,不管是集权还是放权,不管是做大还是划小,适合自己的才是最好的。

在他看来,组织架构的变化要基于三个目的来设置,一是要基于自身发展基础,二是要基于竞争态势,三是要基于未来发展战略。

但不管基于什么目的,组织的调整,都必须要有活力,必须能出业绩。近几年,金科的组织架构设置则主要围绕这个展开。

人多、部门多不一定效率高。

喻林强说,从2019年开始,金科开始对集团总部、区域管理平台、城市管理平台的部门和人员进行整合,至今,集团总部整合职能部门13个,区域公司部门数量从23个调减为15个部门。金科集团总部由过去800多人,下降到600多人。

收权和放权由能力决定。

部门和人员减少的基础是几级管理平台的简政放权,在当前的大趋势下,让听得见炮火的人指挥是大趋势,但是金科并非一味放权。就收权而言,金科近2年搞了“营销大区制”,总部直接委派营销负责人对一些业绩落后区域的营销工作进行接管。

之所以“收”掉一些区域营销方面的权力,是因为他们之前营销做得不太好,总部想要推行的一些创新措施,在当地贯彻的不够彻底,总部也很难了解到最原始准确的信息。

喻林强说,收权是为了更好的放权,经过一年多的调整,这些区域的营销业绩大有起色,现在他们又把这些大区负责人的编制下放到了区域。在金科,收权还是放权,是由区域的能力决定的!

先项目、后片区、再城市。

金科的组织架构是“集团+区域+城市”的三级组织架构管理,这点和业内很多企业相似,但是在城市公司这一级上,金科却很有特色。

在区域公司之下,金科有两种组织:一种是城市公司,另一种是片区。城市公司的建制、部门都是完整的;而片区更像区域的派出机构,人员、部门都会少一些,主要是在生产性的问题上进行决策。

成立片区,是在“相马”;而片区如果想成长为城市公司,就要“赛马”。片区做到一定规模,比如说30亿以上,就可以正式成为城市公司,拥有完整的建制。为了达到这个目标,片区的管理层就会努力奋斗。

一个省内可能有多个片区,他们彼此之间是一种竞合的关系。如果一个片区做得好,升级为城市公司了,那周边做得不好的片区,可能就会被划给这个新的城市公司。在“赛马”的过程中,片区管理层也得到了锻炼,总部也完成了自己的考察。同样,做的不好的城市公司,也会被降为片区公司。这样一线业务单元的活力就被彻底激活。

发展红利的分享:各种激励提升士气

这几年金科发展的很快,在激励体系方面,金科有类似于碧桂园双享计划的双赢计划,即同创共赢和同舟共赢。同创共赢是超额利润激励,同舟共赢则是跟投。

另外,去年金科还推出了卓越共赢计划的股权激励,将管理层和金科的业绩高度绑定。

在这三种激励的基础上,金科还有投资、融资、大运营等专项激励。

乐于和团队分享发展的红利,对一线团队的鼓舞作用十分明显。

双向创新:这是企业发展的核心竞争力

一个组织有没有活力,要看它有没有创新的能力。金科是国内房企中少有的设有创新研究院的企业,金科创新研究院由联席总裁分管,在金科看来,创新是企业发展的核心竞争力。

金科的创新分为两种:

一种是集团自上而下的创新。集团就整个公司经营发展的痛点、难点、短板,设立专项创新课题,设立团队、指定责任人、匹配费用,进行专项攻克。金科每年都有数千万的无考核创新费用,用于支持这些创新项目。

第二种是自下而上的创新。各个区域公司,或者城市公司下的项目团队,乃至员工个人,都可以申请创新立项,进行项目内、或全集团的推广应用。每年金科都会召开全集团的创新大会,所有高层领导与员工全部脱产参会,对年度优秀创新项目进行表彰与激励颁奖。

从2017年起,金科立项600项创新课题,全员发起5000条合理化建议。金科在这个过程中,内部管理与经营模式极大优化改善,有的创新一次性就能为公司带来上亿元的经济效益,产品与服务不断提升,光在产品端,近两年金科就斩获45项住宅产品专利。

结语:

一个企业的失败原因往往五花八门,但成功的原因往往大同小异。即在正确的时间,用正确的人,走了一条方向正确的路。

金科这几年的高速发展,无疑也是这样的逻辑。

当前房地产市场正在发生着日新月异的变化,在行业转型剧变期,如何度过难关,实现发展,每个企业都有自己的答案。

2020年,金科跨越式大发展告一段落,取而代之的是高质量发展。

金科认为,房地产行业在历经了十几载的野蛮狂奔后,终将回到最初的逻辑——拿好地,创造好的产品和服务,做有回款的销售,有利润的现金流。

大道至简,但并不容易。金科未来会如何?我们拭目以待。

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